主题：2011昆山楼市精彩展望及投资手册

限购令到期引发市场骚动 昆山2011年开盘猛涨

告别2010年已经进入了倒计时间，昆山楼市却在此时出现了翘尾现象。从近日昆山全市楼市成交数据来看，每日成交在150套左右，比12月前期的销量涨了一倍之多，这样的数据颇让人瞠目。这也就不得不回归到目前昆山市场整体的态势：12月份，昆山城南出现了新地王，地块位于开发区创业路北侧、柏庐路西侧地块，起拍价8030元/平方米，最后以15690元/平方米成交，价格几乎是直接翻倍，业内人士对此则表示，这有可能就掀开了明年商业地产大战的序幕，昆山房价恐走高。

限购令到期 市场骚动不安

限购令扩散全国时，购房者情绪高涨，万分期待房价能有所限制，根据昆山搜房网调查显示，网友对“限购令”也颇具信心。而随着时间的推移，终到了年关，限购令也即将到期，市场却未见到明显的效果。当初偌大的希望，最后得到的结果却如此不尽人如意。

与此同时，昆山房产业内人士则表态，根据中央调控的8个多月情况来看，昆山明年房价肯定会有所上涨，至于涨价的幅度是多大，有相关人士暗示，会考虑在原有的价格基础上再上浮几百块。坊间信息暗涌，楼市调控又未曾打压到房价，购房者们不得不考虑在年关时刻落定购房计划。开发商根据市场所需，推出了相关的优惠信息，这也刺激了这批刚需了的购房需求，出现了年末的翘尾现象。

理由：“十二五”规划草案“新型载体培育计划”一栏中四个重点项目之一，其他三个为特色产业基地、海峡两岸（昆山）商贸合作区、昆山综合保税区。按照“一年拉框架、三年出雏形、五年成规模”的总定位，完善市政设施配套、公交系统和道路交通设施，沿长江路两侧建设健康时尚、丰富多彩、舒适便利的高品质生活区，沿339省道周市段两侧建设家居建材功能区，沿青阳路两侧打造商业娱乐和运动休闲功能区，沿黄浦江路两侧建设汽车商贸功能区，沿宋家港路两侧打造现代物流业集聚区。

理由：去年年底昆山投入100亿元启动中央商贸区建设，昆山城区的未来核心正式确定。根据规划，中央商贸区未来发展将以金鹰国际商城为载体，发展成为金融、办公、购物休闲为一体的城市综合体。现阶段，金鹰集团东新街地块已经准备开始建设，在这个区域内进驻的房地产企业还有弘辉建设、荣记置业等。大规模的老社区、厂房拆迁也正在进行。相关道路如朝阳路、珠江路、东新街等改造即将进入施工阶段。根据昆山城市建设”一体两翼“的总体思路，未来的中央商贸城无疑会成为其中“一体”的重要组成部分。

理由：21日，昆山新科“地王”正式诞生，位于中华商务区，土地单价超过15000元/平米。中华商务区也因此再次成为关注的热点。根据昆山十二五规划草案，中华商务区将以站前商务广场为主体，重点发展服务业。众所周知，城南的各项硬件，在昆山各个区域之中都属于佼佼者，尤其是交通配套。现阶段，昆山中华商务区的房价已经开始领跑昆山全市，均价在10000左右，森隆·珑庭的售价更是高达13000元/平米。一方面是规划的利好，另外一方面是各项稀缺配套，中华商务区的未来发展不能不引起关注。

理由：“昆山的发展看前进路”，这已经成为一句流行语。前进路贯穿昆山东西，将东部新城、市区、西部新城三个昆山未来城市的重要载体紧密连接起来。前进路之上聚集昆山主要的行政部门、金融机构、商业配套，是昆山人气最为集中的主干道。由于前进中路可供开发的土地的已经寥寥无几，尤其是大型地块。所以前进东路和前进西路的未来发展应该值得关注。
未来一年，前进西路城西沿线，将会出现一批房地产项目，物业包括住宅、办公、酒店等，并且定位高端，或将对于该区域的房价产生拉动作用。前进东路城东沿线，未来一年也将会有一批房地产项目开工建设，相对于城西而言，由于城东城市化推进较快，下一阶段将会进入一个配套建设和城市建设并进的阶段，中航商业、世茂商业等都将使得城东配套短板得到明显的改观。
除以上所述之外，前进路之所以值得关注，还在于即将在十二五期间开始建设的昆山轨道1号线。该条轨道线将从花桥引出，沿前进路贯穿昆山核心区域，向西和苏州轨道线相连。昆山十二五规划草案表述：“起步推进贯穿昆山城市主轴的轨道交通S1线建设（2012年前做好规划及相关工作，2013年后准备具体实施）。”根据十二五规划，该条线路昆山将投入240亿元。

 

理由：萧林路作为昆山城区北部，东西向最重要的干道。将北门路商圈、易初爱莲商圈和昆山商贸城连接。随着中航地产萧林路北侧九方城项目的开工建设，将使得萧林路的沿线的居住品质得到明显提升，此外，大德房产的萧林路南侧地块明年预计也将动工建设。萧林路自身又是昆山重要的景观大道，现阶段萧林路向西和向东的改造已经开始。预计不久的将来，萧林路尤其是北门路—萧林路段，将会成为昆山北部的购物休闲中心，中航地产萧林路项目和中央商贸区金鹰国际商城、高铁站前商务广场、娄南商贸中心、高新区国际商品城等一批商业地产项目一起成为昆山“十二五”规划中的重点建设项目。

结尾

昆山值得关注的区域还有阳澄湖、淀山湖沿线，尤其是南部水乡三个乡镇未来几年的发展值得期待。俗话说“计划赶不上变化”，但跟着规划走，或许是一个不错的选择。以上没有提到的区域，也并不代表没有潜力。昆山的未来值得每一个人的期待，因为我们真的找不到理由来解释这样一个长三角核心区域的城市，前途是暗淡的。我们希望的是昆山城市建设越来越漂亮，而不是房价拿着规划作为”尚方宝剑“，扶摇直上。美好的昆山应该是幸福的昆山，幸福的昆山不应该建立在房奴的痛苦之上。
当然，最后还需告诫所有的投资者以及有投资心理的自住者们：投资有风险，置业需谨慎。在一片大好的面前，还要看到现实的残酷——调控仍在继续，并准备长期化。

昆山项目被曝涨价10% 世茂：新产品差异所致

“从世茂某昆山楼盘独家获悉，其在售产品单价将于明年1月1日全线上调10%。”

《每日经济新闻》记者随后致电上述昆山世茂项目售楼处，售楼员确认了上述消息。不过，世茂集团副总裁卓亚岚则否认了“涨价”消息，“项目对外销售报价上调，仅仅是因为推出了和上一批完全不同的产品，导致了价格的差异，并不是所谓的涨价。”

世茂昆山项目的涨价会不会激起连锁反应，导致其他楼盘跟风，成为了业内关注的问题。对此，中原地产高级经理刘渊根据开发商的资金状况得出结论：涨价潮还没有到可以发生的时机。

被质疑或为促销

昆山房产信息网显示，上述世茂蝶湖湾项目的情况并无想象中那样好。截至昨日，上述楼盘总共6164套批准销售房源中，已销售套数不到5000套，销售率比世茂在昆山的另一楼盘世茂东一号低很多。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍表示，目前情况下的涨价，其实更多的是一种营销方法，制造消费者的“恐慌”，进而使房子卖得更快，这在局部市场紧张的情况下，通常会被开发商所使用。

昆山官方网站数据显示，12月3日～12月10日昆山楼市共实现成交726套，与前一周相比减少了162套，跌幅为18.2%。在这样的情况下，部分开发商也有意延迟开盘。据搜房网统计，12月昆山仅5家楼盘开盘。一家当地开发商也认为，如果没有新的调控措施，昆山房价有可能继续上涨，这在一定程度上加强了消费者涨价的预期。

“不会出现涨价潮”

不过，从目前的情况看，世茂蝶湖湾的涨价很可能只是昙花一现。昨日，世茂房地产和世茂股份（600823）均否认旗下其他楼盘会跟随世茂蝶湖湾上调售价。

刘渊则从财务角度分析道，目前大部分开发商也不具备跟风涨价的能力，上调售价目前还没有足够的勇气。“开发商的资金仍然在收紧。”刘渊说。

此前，一些上海开发商曾向《每日经济新闻》记者介绍他们资金状况得到了改善，由于新一年的贷款额度又将放开，银行已经主动提出愿意提供更多的贷款。对此，刘渊认为，这种现象仍然只是个案。据其研究，2010年十家标杆房企业从银行获得的贷款额，从2009年的1000亿元～1500亿元收缩到300多亿元。尽管整体来看目前房企的财务状况已远远好于9月初，但是资金的缺口依然存在。在这样的环境下，开发商并不敢全面上调房价。愿意上调，并且能够上调的，只能是那些销售剩余已经不多，公司在当地也暂时拿不到新项目的楼盘。