真是算是神速！4月份刚刚开始环评，转眼规划和备案名就已经出来了，看来2015年城西的这块 是要赶在今年面市了！

还记得2015年底的土拍吗，当日5揽金52.4亿，土地成交面积达59.23万方，广电以15280元/㎡、象屿以14270元/㎡分别夺取城西、花桥新 ！其中城西地块、即高新区林荫路东侧，杜克大道南侧地块由广电地产竞拍成功，是关注度高的一块地，以15280元/平刷新昆山新 记录，成交总价达22.7亿元。溢价率91%，折合楼面价7640元/㎡。

如今这块地已经开始环评，马上就要开建，根据周边楼盘16000左右的价格，开盘房价25000元/㎡妥妥的。而 的开建，届时也会拉动区域内的房价再度上涨，整体超2万也就在 ！

项目信息：高新区林荫路东侧、杜克大道南侧地块住宅项目（以下简称本项目）位于昆山市高新区林荫路东侧、杜克大道南侧，为昆山广电鸿辉房地产开发有限公司 建设，项目总 35 亿元，总占地面积148668.2m2，总建筑面积405218.2m2，其中地上建筑面积303636.4m2，地下（含人防面积）101581.8m2，容积率2.0，住宅户数2201 户，总居住人数约7697 人。幼儿园规模为18 班(师生共计600 人)。

本项目地块呈矩形，地块南北向长约485m，东西向长约330m。由26 层的高层住宅与21层及20 层的高层住宅组成，地块西南角设一所18 班幼儿园和社区综合用房养老用房，东北角设垃圾房一座。另有地下车库，公建配套用房，设备配套用房等单体。地下车库设置在住宅间并与住宅地下室相连。

偶买噶！城西房价1.5万不算贵 2万基本合理

土地市场历来是楼市的“风向标”，而房价主要由土地成本、建安成本、报建和 费用、税费、开发商利润组成，一般构成比例是“3+3+3+1”。任志强认为，楼面价格大约是以后该项目房价的50%左右。

其中“土地成本 ”指的就是楼面地价，简单的讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。

计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*大容积率。

因此城西杜克大道的地块楼面价=竞得价格15280*148668.2占地面积/（148668.2*2.0大容积率）=7640元/平米

按照楼面价占30%计算，此地块未来楼盘的开盘价格高达25446元/平米！按照50%计算，房价15280元/平米，利润也不算很大。

2013年8月，现在的观湖壹号地块当时起始价4500元/平米，竞得价8400元/平米，楼面价=竞得价格8400*106617.1占地面积/（106617.1*2.5大容积率）=3360元/平米。按照楼面价占30%算，观湖壹号的售价应该为11200元/平米，而观湖壹号现在的实际房价为16000元/平米！仅占了21%！

可见，就算按照楼面价占房价30%计算，杜克大道地块开盘价格25466元/平米也不算脱离实际。