本报记者 郭锦辉

上海某研究院近日发布 《4月份上海房地产市场报告》。该报告显示,2017年4月份,上海新房和二手房成交面积均处于近5年同期低位,新房成交均价环比下跌0.7%。随着开发企业“拿证(预售许可证)”速度加快,预计上海新房市场供求关系将出现逆转,新房价格仍将维持相对平稳的态势,但二手房价格指数预计趋于震荡式下跌。

王梦雯表示,随着调控政策的持续,上海购房市场更趋于理性。交易量的下滑,有助于抑制房价的过快上涨。而5月份出台的摇号购房制度,将更好地规范当前市场交易秩序。从中长期市场来看,积极增加供地、严格当前购房政策依然是很关键。

报告显示,在新房和二手房市场方面,上海楼市呈现以下四个特征。

首先,4月成交面积为历史同期低位,新房市场持续供不应求。4月份,上海新房成交面积67万平方米,环比减少9.4%,同比减少30.8%;新增供给面积56万平方米,环比增加43.0%,同比减少64.5%。其中,虹口、崇明4月新建住宅成交面积环比上升幅度,分别为285%和98%。值得注意的是,虹口新房可售规模并不大,成交的环比数字容易反弹。而对于崇明市场来说,近期关于轨道交通建设等概念相对较多,部分购房者比较认可此类价值洼地,购房积极性上升。而长宁、黄浦、宝山、静安则环比下降超过30%。虽然4月新房供应延续了3月份的环比增长态势,但值仍处于2010年以来历史同期。

4月份,上海新建商品住宅批售比由3月的0.53上升至0.83,仍然低于2010年以来4月历史平均值1.2。按区域看,虹口、普陀、宝山4月供求关系有所好转,但新房市场供不应求的态势仍然持续。随着开发企业“拿证(预售许可证)”速度加快,预计上海新房市场供求关系将出现逆转。

其次,成交均价环比下跌0.7%,郊区价格涨幅较大。4月份,上海商品住宅成交均价为47682元/平方米,环比下跌0.7%,同比上涨45.7%。由于近期上海市政府加强了对新房预售证发放的审核管理,部分高端项目的入市受阻,预计5月份上海新房价格仍将维持相对平稳的态势。

从区域来看,虹口、嘉定、长宁、松江、青浦、宝山、闵行、徐汇成交价格环比涨幅为正,其中虹口区的新房成交均价环比上涨51%,涨幅,主要由于较多大户型改善项目在本月集中网签。前四个月,郊区房价涨幅普遍较大,其中,松江、崇明、宝山、金山同比涨幅均在55%以上。房价涨势向远郊扩展属于房地产市场板块轮动后期的重要特征之一。

再次,存销比超过11个月,为近21个月以来的位。截至今年4月底,上海新建商品住宅库存总量为629万平方米,环比减少1.7%,同比减少31.3%。观察历史数据,该库存规模为近74个月的水平。在存销比方面,4月份上海新建商品住宅存销比为11.1个月,比3月份增加了0.3个月,是近21个月以来首次回到11个月以上。

从区域来看,4月奉贤区存销比进一步下降至3.5,保持全市。奉贤区包括轨道交通、BRT等建设力度较大,属于目前上海郊区市场购房性价比较好的城市,去库存速度较快。嘉定区存销比降至6.3,环比跌幅为12%,主要由于新推盘下降幅度大于销售下降幅度。金山区存销比上升至9.2,环比涨幅为12%,主要由于销售下降幅度大于新推盘下降幅度。

最后,二手房成交为同期,预计价格震荡下跌。4月份,上海二手住宅成交面积122万平方米,环比减少29.9%,同比减少37.9%,但成交面积不及去年月度成交均值的五成,且是2013年以来的同期点。预计5月份上海二手房市场仍处于降温通道,成交面积或将低于去年月度成交均值。

4月份,上海二手房指数为3989点,比3月上升8点,同比上涨12.1%。伴随着成交量的回落,二手房价格指数同比涨幅连续第6个月收窄。在政策从紧的大环境下,市场缺乏大幅反弹的支撑,预计价格将保持震荡式下跌。从微观层面上看,房东挂牌的心理价位也会随之下调,包括租赁价格等或也受到相应的影响。