存量房买卖

虽然新政实施存量房交易税可以少交点，但总的房价还是一笔巨大的开支。所以，在昆山买存量房时细节一定要注意，只有熟悉了政策和相关流程，才能让人们在交易中少走弯路。

1.买卖双方建立信息沟通渠道。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋 权证书、土地证、身份证件及其他相关证件。

2.如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，签订合同。

3.买卖双方通过经纪机构（中介公司）成交的，可通过经纪机构（中介公司）存量房网上签约。

首先，要注意查看该经纪机构（中介公司）是否具有市住建部门颁发的昆山市（或苏州市）房地产经纪机构备案证书，如没有则不具备存量房网签资格。

其次，通过经纪机构（中介公司）存量房网签及备案上传手续要了解详实。一般来说， 手续分为两大步骤，一、办事流程：网上签订存量房买卖合同上传—买卖双方签订的网签声明书上传—网上备案（3个工作日内）—操作系统即时给予合同编号。二、系统内传递要件：①符合入网条件，有存量房网上交易专用电子密钥的经纪机构，为买卖双方提供网上签订存量房买卖合同上传。②买卖双方签订的网签声明书。

后，买卖双方在存量房网签合同提交备案前应对“存量房买卖网签合同”自行仔细查看合同内容后再签订及提交备案。

4.如需要注销存量房网签合同备案的，可以有以下几种方式：一、由经纪机构会同买卖双方，持注销备案书面申请、居间代理委托协议及原合同等，到市房产交易管理 注销合同备案。二、由市住房和城乡建设局房产科对入网的经纪机构出具经纪机构的不良行为证明及要求撤消网签备案的书面通知书。市房产交易管理 方可注销合同备案。三、依法裁定合同无效，持生效的法律文书、注销备案书面申请或解除合同协议书、身份证明等，到市房产交易管理 注销合同备案。四、符合法律法规规定的其他情形。

5.买卖双方自行成交的，需到市房产交易管理 存量房自行成交网上签约窗口办理签订存量房买卖合同。买卖双方提出网签申请，手续齐全，经3个工作日内网签备案。

6.存量房交易资金免费托管。为了保证房屋买卖双方的资金安全，买卖双方可通过市房产交易管理 办理存量房交易资金免费托管。买卖双方通过网签存量房买卖合同和存量房交易资金托管协议，资金存入市房产交易管理 设立的资金托管账户后，再办理过户手续，交易成功后，经审核，买进方领取房产证，卖出方领取房款。对于办理公积金贷款的市民也一样适用存量房交易资金托管。

7.缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。买卖双方拥有一套房、二套房、涉税税费不一样；涉及房改房、动迁房、经济适用房等费用也不一样。

8.办理产权转移过户手续。买卖双方向昆山市房地产登记部门提出申请手续后，登记部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。交易双方手续齐全的，经8个工作日审批完成后，发证。买方凭领取房屋 权证通知单到发证部门申领新的产权证。

9.对贷款的买受人来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权转移登记，买方领取房屋 权证后，银行将贷款一次性发放。

10.买方领取房屋 权证、付清 房款，卖方交付房屋并结清 物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

动迁房买卖

购房人购买动迁户的动迁房与同类其他性质的房屋相比，价格上具有一定的 ，因此也受到了众多购房人的青睐。但是与之伴随的是交易风险的不可控制，不少购房人在终交易过户时，由于出卖方以种种理由拒绝 ，不得不诉诸法律。

去年，位于花桥的集善新村就曾发生一起动迁房的交易纠纷事件。韩某拆迁安置得到三套房屋，但他尚欠花桥动迁办动迁款30余万元不愿支付，也未办理动迁房的房产证和土地证。在这种情况下，韩某将其中一处动迁房卖给了沈某，沈某住了很长一段时间后仍然没有拿到相关的房屋证件，韩某也不 办理。后来沈某多次与其协商不通，后只能通过司法途径解决。

昆山市房产交易管理 相关人员表示：昆山动迁房交易没有年限限制，但是要办理转移登记证就必须等原拆迁户取得房屋 权证、土地使用证（两证齐全）才可以。目前很多人为了迁 、小孩 等才购置房产，希望能在买房之前确认房东有没有拿到两证、能不能 、去 问清能不能达到积分条件等。另外，不要购置在抵押期内、已被查封或者有其他限制条件的房屋

微提醒

近昆山房产交易火爆，交易量十分巨大。由于房产交易 空间有限、人员有限，为缓解窗口压力，分流各窗口人流，保持大厅整洁有序，从昨天起昆山市房产交易 对房产交易开始实施限号办理。

据了解，房屋登记涉及"个人业务"的取号时凭合同(如存量房买卖网签合同、抵押合同、拆迁合同)等资料排队取号。取号时在合同上盖"已取号"的章，在窗口办理时须提供取号时盖该章的合同办理。取号暂定为：星期一至星期五正常工作日全天300号；周六全天200号。早晨排队取号，取完为止。

另外，办理档案查询业务"档案查询"取号暂定为：全天600号(3001-3599)。如有特殊情况查档，等档案查询叫号结束后，可直接在22-26号档案窗口排队办理。

提醒广大市民，各区镇均开设房产业务办理点，房屋登记受理可至房屋所在区镇办理。

各区镇房屋登记受理窗口地址及电话

陆家：陆家镇孔巷东路1号便民服务 一楼建设房产窗口 57285360

开发区：前进东路369号时代大厦西辅楼三楼开发区便民服务 房屋登记受理窗口 57385895

锦溪：锦溪镇佳苑路1号 服务 3号楼锦溪镇建设管理所房产综合管理科 57231728

千灯：千灯镇汉昆路9号 服务 二楼房产科36620362

花桥：花桥经济开发区绿地大道721号花桥经济开发区 服务 房屋登记受理窗口57608163

玉山(高新区)：环庆路1297号高新区建管所105室 57790373

周市：周市镇招商大楼 服务 一楼东大厅房产窗口 57060908

淀山湖：淀山湖镇振淀路247号淀山湖便民服务 内建管窗口 57493581

张浦：张浦镇花园路1号便民服务 房屋登记受理窗口36695837

巴城：巴城古城路4299号巴城 服务大楼五楼房产科57652535

周庄：周庄镇全旺路88号便民服务 一楼建管窗口 57214582

（消息来源：昆山市政务服务管理办公室）